大河财立方《极刻》第891期

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大河财立方记者 陈薇 丁洋涛 实习生 王宇 文

朱哲 摄影

从债权竞拍到开业，历经17年，亚细亚卓悦城终于涅槃重生。

8月6日上午，仪仗队、升旗仪式、商战展馆……回忆感满满的仪式，将亚细亚卓悦城的开业现场推向高潮，也吸引了不少郑州人来这里重温亚细亚情怀。

尽管开业主打“回忆杀”，但定位“潮玩食趣新领地”的亚细亚卓悦城，却用时尚的门头、60%的餐饮业态、众多网红打卡场景毫不遮掩地讨好着年轻人的消费需求。

亚细亚涅槃，不能少了升旗仪式

星期天到哪里去？郑州亚细亚。

8月6日，星期天，上午9点，随着亚细亚标志性升旗仪式在二七广场举行，亚细亚卓悦城开业仪式启幕。

“我小时候就看过老亚细亚的升旗仪式，别的商场都没有这种环节。”家住郑州西里路的王女士说，看到亚细亚卓悦城8月6日开业的消息，她特地带孩子来看了升旗仪式。

除了仪式感满满的升旗仪式，10点商场正式开门迎客后，一楼中庭右侧的“商战展馆”也吸引了很多到场观众。

展馆里不仅有“星期天到哪里去，郑州亚细亚”的标志性广告语，还有“迎宾”“仪仗队”“盘鼓队”“升旗”等亚细亚标志性的老事件、老企业文化以及老环境的展览。

“这些图片都是以前亚细亚的高光时刻。”郑州市民郑女士表示，她会和朋友在这里吃午饭，重温属于郑州人的亚细亚回忆。

不仅是开业仪式，从商场的种种设计，也可以看到亚细亚卓悦城有意保留了很多老亚细亚的元素。

亚细亚门头原本是本土已故老书法家陈天然的字迹，现在则换成了简约现代的超粗工艺字体“亚细亚卓悦城”，其中竖排的“卓悦城”3字，有意缩减了面积，变得不那么醒目。

南门的墙体上则保留了一面铜质匾牌，铭刻着“郑州市历史建筑”字样，早在1981年12月，亚细亚商场已被列入“郑州市第一批历史建筑保护名录”。

“回忆杀”的亚细亚自带流量

突出亚细亚商场的原址以及亚细亚品牌，让整个项目重启过程中，收获了其他项目难以企及的关注。

早在2006年9月，河南兴业投资发展有限公司竞得亚细亚商场部分债权，但直到2018年该公司才计划对亚细亚商场改造升级，商场重新开业的时间也从2020年底延迟到2023年8月，这意味着，从竞拍到开业亚细亚卓悦城用了17年。

但在这17年间，项目的每一点推动，都牵动着在这里留下美好记忆的消费者、关注二七商圈改造升级的业界人士的关注，可以说亚细亚是自带流量。

不过，亚细亚从兴盛到衰落，再到亚细亚卓悦城重启的30多年间，郑州商业也早已换了人间。

1989年亚细亚开业之际，当时全国商业的主战场依然是国营百货商场、供销合作社，随着全国部分商场尝试着由国营转变为股份制，连锁店、品牌店、专业店开始萌芽。2000年以后，百货、商超品牌开始大规模布局郑州。时下，各种类型的购物中心遍地开花，依托互联网技术的新零售模式也开始在各大商场出现。

业态的变化，背后是消费需求在快速迭代。线上零售依托价格优势，吸引了大量购物需求，因此商场想要更好地生存，除了提供基础购物服务，还需要增加线上零售所空缺的吃喝玩乐体验业态，从而形成差异化竞争。

传承亚细亚精神，聚焦年轻消费者

“我们打破不了那个时代的亚细亚，30年前的亚细亚现象，有着时代的契机。”亚细亚卓悦城人士跟大河财立方记者表示，亚细亚当年发起的郑州商战打破了传统的计划经济体制藩篱，堪称中国现代商业发展的奠基石。亚细亚的一系列创举所带来的明星效应及在全国范围内的强烈反响，又有效的推动了中国市场营销的发展，推动着后来大型零售商场的发展。

看清时代变化的亚细亚卓悦城，要做的不是重回当年的巅峰，更多的是传承亚细亚的精神：传承亚细亚对商业新模式灵敏的洞察力、商场营销的创新力，传承亚细亚人开拓创新、积极向上的精神。

因此，亚细亚卓悦城在吃定70后、80后“回忆杀”这波红利的同时，也积极根据时下郑州二七商圈情况，将商场重新定位为“潮玩食趣新领地”，旨在打造年轻人的社交聚集中心、品牌方的孵化推广中心、郑州人的美食打卡中心。

设定年轻人这个消费群体，与二七商圈在郑州城市规划中的地位也高度吻合。

依据最新的郑州市二七广场商业中心区域规划，升级之后二七广场现有地上交通全部转为地下，这意味着二七广场周边连成一个整体，形成一个超大的步行商业街区，连接11个大型商业项目。而位于其中的亚细亚卓悦城位于双地铁交汇点，B1层直通德化新街、地铁1号线和3号线换乘中心；L1层与二七广场对接，出门就是二七塔。

公开数据显示，二七广场在周一到周五日均客流40万人，周末、节假日更是高达60万人。地铁1号线、3号线连接四个大学城并在二七广场交汇，交通便利的二七广场已成为郑州年轻白领、大中专院校学生等年轻消费者的聚集地。

餐饮占比60%，实现差异化竞争

“我们通过前期深入调研发现，二七商圈不缺品牌种类和数量，但缺少能停留休息的商场。”亚细亚卓悦城人士表示，因此在初期招商上，就着重在休闲停留上入手，同时着力迎合年轻人需求。

亚细亚卓悦城的餐饮比例达到60%以上，可以说是区域内餐饮体量最大、品牌数量最多、品类组合最丰富的综合体，同时商场打破餐饮多集中在顶层的局限，现在根据餐饮品类分别进驻不同的楼层，紧紧抓住年轻人的胃。

同时，亚细亚卓悦城也将商场物业从内到外全部升级改造，迎合年轻人网红打卡需求。

整个商场内部中庭由原来的长方形改造为圆弧形，安置了一个圆弧形的LED透明屏，在不同时段，通过“声——光——电”打造不同效果体验，形成商场独特识别度的打卡点。

此外，商场集装箱街区设置汉服文创中心、空中牧场，规划“二七之眼”，将8米落地窗打造成观景二七广场的最佳位置，吸引游客前来留影打卡。

重装入市，存量商业涅槃重生不易

今年，除了亚细亚卓悦城“涅槃重生”，郑州还有探十里等存量商业通过改造强势回归。但受制于物业、交通、资金等限制，存量商业改造的难度与投入不仅不简单轻松，反而颇具挑战，如何在如春笋般生长的新生代商业中脱颖而出，更是需要精心谋划。

“存量商业改造需要形成一定的价值，要实现人气的‘再聚集’。”经济学家宋清辉向大河财立方记者介绍，比如想赢得年轻人，就要考虑场景是否有参与度；比如想做银发经济，就要考虑商业是否符合老年人生活需求；想做文化再现，就要考虑如何与文化IP深度互动。

从郑州存量商业改造的过往发展看，大多难以持久，这也从侧面看出改造的难度。

同在二七商圈的北京华联郑州店，是“亚细亚五彩购物广场”的改造项目。2002年8月，北京华联郑州店开业，曾与大商金博大店、丹尼斯人民路店一起，并称二七商圈“百货三甲”。

随着传统零售模式落伍，2012年北京华联更名BHG时尚百货，但2019年，BHG时尚百货依旧难逃闭店命运。

2021年7月、12月先后开业的佳纷天地、大融城等旧改商业体，现在发展并不乐观，客流稀少，两年时间就已再次走到退场边缘。

吃足“亚细亚”红利的亚细亚卓悦城，如何让00后为80后的回忆买单，依然需要观察。

-亚细亚发展历程概况-

大河财立方极刻团队此前独家专访亚细亚商超重要操盘手王遂舟，了解亚细亚的前世今生，激荡沉浮。戳读链接：亚细亚王遂舟归来（21年独家专访） | 极刻

1989年5月6日，亚细亚商场开业，当天柜台上九成以上货物被抢购。中国商业史上，它是百货零售业改革的一座里程碑。

1990年，亚细亚登陆央视广告，“星期天到哪里去——郑州亚细亚”，“中原之行哪里去——郑州亚细亚”至今令人印象深刻。

1992年1月，中央电视台以亚细亚为主线，拍了一部长达6集的电视纪录片《商战》，亚细亚一时风头劲盛。

1992年前后，亚细亚以年均30%的速度增长，此后数年，亚细亚在广州、上海等地相继开出15家大型连锁店。

从1996年到2000年，因亏损严重，供货商抽款、断货，银行抽贷，亚细亚在省内外开出的店，又相继倒闭。

1996年3月，郑州亚细亚商场总经理王遂舟抱病辞职。

之后数年，和亚细亚有关的字眼多是“倒闭”“拍卖”“流拍”“破产”等。

2006年，河南兴业投资发展有限公司以3470万元拍得郑州亚细亚商场的部分债权。

2007年，亚细亚大酒店拍卖，新田置业接手，后又转给郑州市轨道交通公司。

2008年，“郑州亚细亚商场要拆了”的消息，引起巨大反响。

2018年，郑州市人民政府公布《郑州市第一批历史建筑保护名录》，亚细亚商场入围。同年，河南兴业投资发展有限公司宣布对原亚细亚商场进行重装升级。

2023年7月，二七广场及周边地区改造完成，亚细亚卓悦城亦同步完成内外整体改造，并定于8月6日正式开业。