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2023上海楼市“买不如租”?

来源:亿翰智库    时间:2023-06-26 18:31:30

01

楼市遇冷,上海市场怎么了?

上海一向是全国楼市的风向标。而二手房也可以看做房地产市场的“晴雨表”。


(资料图片)

首先,我们从上海二手房成交数据来看,在3月经历了一波小阳春后,上海的二手房成交情况持续走低,从3月高峰的2.3万套直降到5月的1.5万套。

图:上海二手房成交套数月度趋势

要知道,一直以来,上海在全国二手房市场中一直处于头部位置,上海数据已经如此“惨淡”,更别提其他城市了。

就从中介发布的信息来看,不少房东为了尽快抛售,房价一降再降但还是难出手。

可以看出,涨跌几百万,对房东来说似乎已经成为不得不接受的事实。

接下来,我们再来看看上海的新房市场。

相较于二手房市场的冷冷清清,被迫躺平,新房市场虽然也在降温,但却“冷热不均”。

整体来看,新房市场成交情况和二手房成交情况相差无几,都是在3月经历小阳春后连续两月下跌,而5月更是低于年化月均成交面积。

图:上海新房近半年成交走势图

但从具体项目来看,上海冷热地区两极分化明显。

在5月开盘的项目中,有15个项目当日去化率达到100%,而嘉定、宝山、金山等外围区域去化率明显较差。

可见,虽然新房市场整体遇冷,但中心城区购房意愿仍旧火热。

提到新房认购,就不得不说一下上海独有的积分购房制度了。

购房者在认购时,需要按照“计分制”规则,自行填报家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及社保情况五大因素。

积分制之后,上海买房不知要看“房票”,热门新盘还要看你分数高不高。去售楼处看房,置业顾问最常问的话不再是“你预算多少”,而是“你积分多少”,分高者信心爆棚,低分者难以启齿........

02

租房时代要来了?

在中国,有2.4亿人在过着租房生活。

这意味着什么?每4个家庭里就有一个在过着租住生活。

这个比例在一线城市更夸张......

随着青年群体以及城市新人口等新流入群体数量不断增加,上海租赁住房市场也在一定程度上回暖。

虽然市场热度高了,但租金价格却仍在可接受范围内。

据上海房地产经纪行业协会最新发布,今年一季度,由于人均可支配收入有所上升,导致房屋租金收入比下行。

从数据来看,2023年3月,房屋租金收入比为28%,环比下跌21.7%,达到近年来新低。

对于租金收入比,一般认为,房租收入比在25%以下为租金相对合理水平,大于25%为相对过高,大于45%为租金严重过高,而上海28%的租金收入比,已经接近相对合理区间。

另外,2023年政府工作报告明确提出,要加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题。

而上海也在持续推进保租房建设,截至5月底,上海市的入市保租房项目已达17个,较今年年初增长超过1倍,这些项目主要分布在杨浦区、闵行区、浦东新区、徐汇区和静安区等区域。

大量保租房项目的入市,使供给端进一步增加,租赁市场向供大于求方向倾斜,整体住房租金将进一步下降,更加利好相对弱势的租房群体。

而2020-2025年,保租房的新增供应房源,预计将达到47万套。这也意味着,在这座城市打拼的年轻人,不仅仅只有买房这一个选项能在上海这座城市稳定下来了。

03

上海楼市“买不如租”?

如今,传统楼市遇冷,租赁市场渐暖,似乎,“买不如租”这一说法逐渐成立了。

不如租房研究所早先就已经提出,“买不如租”成立,需要具备4个条件:

1.房价不再上涨,或涨幅低于无风险利率;

2.租售比低于合理区间,即房租低于房产持有成本;

3.新的住房政策导向,即政策对租房人和买房人同样友善。

4.观念转变,年轻人逐渐认可“租房”这种更加灵活自由的居住方式。

目前来看,房价方面,上海房价持续走低,成交情况也越发低迷。

房产的投资属性开始变小,与其背负巨额贷款与额外利息进行投资,似乎买房这一投资方式开始变得需要仔细考量。

当买房不再成为“刚需”,买房这一决策更需要从实际需求和财务状况出发。

而在租售比方面,目前上海的整体租售比在1:680左右,也就是说,56年的房租才相当于购房价格。

从正常租售比水平来看,国际上一般界定1∶300~1∶200为较为良好,远低于合理区间的租售比,也意味着更低的投资回报。

在房价走低、租售比持续拉大的“双buff”加持下,买房投资的方式开始行不通了。

在住房政策方面,租赁住房市场的不断规范,保租房体系的不断推进,对于租房人来说也愈加友善。

在十四五规划中,租购并举、租购同权被提到前所未有的高度。

这也意味着,买房居民和租房居民的权益在不断缩小,房产附加的教育、医疗、养老等多种权力租房群体也能享受。

最后,在租房观念的转变上,不稳定的工作和未来也在一定程度上加剧了年轻人的租房观念

在过去,拥有一套自己的房子是许多人的梦想,也是自己给自己的“安全感”

但如今,房价和房租的割裂,也让买房人群和租房人群之间,有了一道鲜明的分割线。

随着租赁市场的不断完善以及对租住群体权益的保障,租房生活对于年轻人来说,已经变得没有那么难以接受。

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